关于宅基地自由交易试点存在的问题(农村宅基地买卖容易出现哪些问题)

1.农村宅基地买卖容易出现哪些问题

1、买卖合同不规范因纠纷。

农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议,未签订买卖合同(或者买卖合同不规范),而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。如果没有签署买卖合同,或者合同有瑕疵,很容易对合同内容出现争议,造成毁约纠纷; 2、房屋升值,卖方毁约。

现在的土地价值与日俱增,很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益,一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔,想方设法地想收回房屋,容易发生纠纷; 3、城镇居民禁买农村房屋/宅基地,宅基地出卖人更受法律保护。 农村宅基地管理中有严格规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑,从而使购买宅基地的人出于劣势,也助长了出卖人反悔的气焰。

2.宅基地管理中存在的问题有哪些

宅基地管理中存在的问题 一:制度不健全 1、宅基地取得的无偿性、使用的无限期性以及无留置成本,使村民更倾向于尽可能多地占有宅基地,而非集约高效利用土地。

2、由于现行法律政策仍然限制农民住房的自由转让,农村不存在合法公开的房地产市场,所以闲置农宅无法在城乡流转和循环利用,造成农村土地资源的巨大浪费。 二:政府资金投入大。

农民出于传统观念以及房屋产权保护意识,不愿轻易自行退出闲置宅基地,如果退出,必须给予一定的经济补偿。但这部分补偿资金如何解决,是制约宅基地退出的一个重要因素。

3.农村宅基地运行中存在的问题有哪些

目前宅基地运行中存在的问题 1、宅基地大量入市 尽管在法律上并没有赋予宅基地出租、转让和交易的权利,但事实上,农民宅基地进入市场已经成为普遍化的趋势。

具体的表现为,在广大的沿海地区,农民将宅基地盖成多层住宅,用于出租,满足快速工业化下大量外地农民工的居住问题;在大中小城市的城乡结合部地区,政府在征用农民耕地之后,将宅基地留下来,农民利用宅基地盖房出租。 宅基地在不同类型地区大量入市的现状,解决了工业化、城镇化中财产的问题。

但是,这种自发入市与现行的法律直接冲突。 2、宅地基的无偿取得和一户一宅难以实施 一是无偿取得宅基地,被认为是政府给的福利,体现了制度自信。

但是,在沿海地区和广大城乡结合部地区,随着城镇化进程中土地级差收益的大幅提高,城镇的建设用地也越来越紧张,无偿分配宅基地与土地资本化背道而驰,二是一户一宅在城市化地区也很难管理,随着宅基地在这些地区的价值显化,农民充分利用现有的宅基地,纷纷加盖房屋,有的突破了原来分配的宅基地面积。 三是在传统的农区,宅基地无偿分配不利于保护耕地,尤其是在平原地区,导致耕地的大量流失。

3、宅基地的无序扩张不利于城市的健康发展 由于宅基地的使用现状与法律严重冲突,政府对宅基地的使用的管理基本处于缺位的状态,规划和用途管制无法实施。在政府管制缺位下,农民宅基地的扩张和盖房更是处于无序,甚至有蔓延的趋势,造成“城中村”,毫无规划,从而加大城市的管理成本和未来的更新难度。

4.农村宅基地及房屋买卖相关问题

宅基地一般情况下由村委会安排,不能买卖。也有相互之间进行买卖的,但也必须到国土部门办理相关手续。对于类似的情况,《土地管理法》对卖方还有一些特殊的限制。如第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

协议只是一张证明,没有法律做用,不行了,以后有了纠纷就不好说了,最好去公证处做一个公证,这样就可以对房屋翻建或重建了。

5.宅基地流转存在的问题有哪些

(一)农村宅基地使用权流转制度不能发挥土地的完整使用性能 实际上,严格限制宅基地使用权的流转并不能有效地保护耕地。

农民超占宅基地建房,未经批准任意在承包地上建房,建了新房也不退老房,一些富裕的农民在城市购置商品房,已拥有宅基地的子女继承父辈的房产,一些乡村干部利用职权多占多批等问题导致宅基地闲置、浪费严重。 (二)农村宅基地使用权流转制度不能很好的服务社会保障 国家限制农村宅基地使用权的流转固然有利于加强农村的住房保障,但在市场经济条件,基于市场经济的开放性和流通性,农村土地对农民的基础性作用大大削弱。

随着城市化进程的加快,农民大量涌入城市,严格限制宅基地使用权的流转,虽然能够保证“居者有其屋”,但将农民紧紧束缚在农村之中,直接影响农民身份转换, 无疑会使我国的城乡二元结构继续下去,无法真正解放农村生产力,不利于农村经济的发展。 (三)农村宅基地使用权流转制度不利于农民融资 随着我国社会主义新农村建设的推进,越来越多的农村家庭正在从事非农产业,许多农民家庭在扩大产业规模,调整产业结构时,经常遇到资金短缺问题。

由于大多数农村家庭拥有的不动产主要是住宅和宅基地使用权,而现行法律禁止农村宅基地使用权的流转,导致抵押担保困难,进而很难获得银行贷款。

6.出现宅基地买卖纠纷有哪些原因

宅基地买卖纠纷出现的原因: (一)规定原则,层次较低调整农村房屋、宅基地使用权的法律规范数量少,且效力层次较低,很大一部分依靠文件和地方政策调整,其中关于买卖方面的规范数量就更少。

目前,我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律,从国家立法上,仅靠极少规范进行调整。 国务院虽于1993年颁布了《村庄和集镇规划建设管理条例》,但其仅规定了申请建房的程序和审批权限,而对农村房屋的流转和纠纷解决问题未作规定。

国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》虽然直接调整农民宅基地的使用,但其效力层次较低,对房屋的流转和登记同样未作规定。 与丰富、成熟的城市房地产立法相比,农村房地产立法不仅存在大量的法律真空,而且内容也比较粗浅。

(二)内容不明,冲突严重由于法律及法规的规定原则及效力不高,实际调整农村房屋和宅基地流转的大多是各地政府及相关职能部门的文件,不仅系统性差,而且存在矛盾、冲突、权责不清等问题。 1、关于宅基地单独买卖根据前述法律规定,原则上禁止集体土地使用权进入市场用于非农业建设,转为建设用地使用权。

但宅基地作为村民建房用地,其可直接用于非农业建设,对宅基地使用权的流转法律未作绝对禁止性规定,但在具体如何转让方面,《土地管理法》只是从行政管理的角度规定了宅基地使用权的批准或者不予批准,仅是规范建房行为而非买卖行为。 导致各地在实践中出现了不统一的情形。

2、关于宅基地和根据规定,宅基地使用权不能抵押,但房屋可以抵押。当房屋与宅基地结合之后,如何确定房屋抵押后宅基地使用权是否随之抵押,《担保法》未作规定。

实践中有观点认为抵押的仍然只能是房屋,而不能当然将宅基地使用权纳入抵押物范围,但按照我国目前“房地一致”的原则,如果禁止宅基地使用权抵押,则宅基地上房屋所有权抵押行为也应无效。 这显然又与房屋所有权人的自由处分原则相悖。

3、关于宅基地能否连同房屋一起移转《土地管理法》第六十二条虽然承认了农村房屋可以买卖和出租,但对于农村房屋买卖时其宅基地使用权是否同时流转未作明确规定,理解上易产生歧义。如果农村居民买卖房屋包括同时转让宅基地使用权,则不利于宅基地使用权的管理,且受让人很可能违反《土地管理法中》中关于宅基地取得主体资格的限定,借房屋买卖取得宅基地使用权,进行房地产开发投资,使宅基地的原有功能发生改变;如果要对买受人资格加以限制,那么应该如何限制?法无明文规定。

有人认为,应限制在本村范围内,因为只有本村农民才是本集体土地所有权主体的成员,才有权享有宅基地无偿分配使用的福利。也有人认为,应限制在本乡范围内,因为在一个乡范围内政府对农民宅基地实施管理最为有效。

还有人认为应限制在本县范围内,因为农民宅基地的地籍管理的最大可控制范围为一个县境内。 认识上的不统一必然导致做法的不一致。

如果不包括转让宅基地使用权,仅房屋买卖行为从表面分析因不涉及宅基地的流转而合法有效,但又违反了“房地一致”原则。

7.农村房屋和宅基地买卖有什么立法状况,纠纷如何处理

您好!宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地,宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

根据《物权法》第152条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。宅基地具有一定的法律效力而且受法律保护,任何单位和个人不得随意侵犯。

宅基地是可以转让的,宅基地转让作为农村土地流转的一种对于农村经济的发展起着很大的作用。那么宅基地转让的效力如何?其转让的手续和条件是什么呢?宅基地转让最新法律规定是什么?宅基地转让相关知识,请阅读下文详细了解:农村宅基地可以转让吗农村宅基地转让中,对农村宅基地转让相关审批手续、受让人主体资格应受限制、转让后原则上仍遵循“一户一宅”、房屋买卖合同的效力、出租农村房屋、宅基地行为的效力认定等做出了说明,详细内容请阅读下文。

一、宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件1、履行相关审批手续《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证,《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据,因买卖房屋而转移宅基地使用权的,宅基地使用权主体发生变化,应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续,并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节,有些当事人在进行变更登记时,只到房屋管理部门产权过户登记手续,没有进行宅基地使用权的主体变更,从而使土地管理部门的工作陷入被动。

还有的当事人在买卖时未经任何部门批准,既没有进行房屋产权的变更登记,又没有完成宅基地的变更登记。严格地说,此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移。

2、宅基地使用权转让的条件我国的宅基地是合理分配给农村村民建筑房屋的,虽然宅基地不能买卖,但是只要符合相关的法律规定也是可以进行转让的。那么宅基地使用权转让的条件是什么呢?下面华律小编为大家整理了这方面的知识,欢迎阅读!转让宅基地使用权需具备的条件:依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策,有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。

需具备的条件有:(一)转让人拥有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征得集体经济组织同意。强调一点,以上条件应同时具备。

3、宅基地转让手续是什么宅基地转让手续一、具体解析:关于你所说的宅基地问题,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划。

一般来说,宅基地是不能单独转让的,涉及宅基地转让主要是房屋转让的时候房屋和宅基地一起转让,而且要求要转让给本集体经济组织的成员,这是法律允许的,但是该法规定了,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。另外,按照《物权法》的规定,已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时变更登记或者注销登记。

其实,你如果符合申请宅基地条件的话,是可以直接申请的,以河北省的规定为例,根据规定,农村村民符合下列条件之一的,可以申请宅基地:(一)因子女结婚等原因确需分户,缺少宅基地的;(二)外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;(三)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要搬迁的。4、宅基地转让合同的效力如何在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让,根据《物权法》第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有,这一点不存在争议。在这种情况下,如果受让方是本集体经济组织的成员,则其有效无效的区分与前述情形一样。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员,根据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,合同成立时生效;未物权登记的,不影响合同效力。据此,似乎可以认定,转让房屋的协议是有效的,其实不然,理由是:根据《合同法》第七条 当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的。5、2017年宅基地有偿转让最新消息《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》标志我国农村土地制度改革将进入试点阶段。

意见提出将对进城农民宅基地实。

8.农村宅基地存在问题很多,具体有哪些方面

第一种是所谓的空心村问题。所谓的空心村,指的是原来村庄内部的房屋由于农民的搬迁而被废弃,同时在老村的外围或临近的交通线路附近建起新的农房。也就是说,村庄的边界在不断向外围扩展,同时老村子呈现出越来越衰败,因而村庄的宅基地占地面积越来越大,甚至向耕地区域蔓延。此外,空心村还有一个涵义就是,由于大量的农民到外地去城市打工,他们的房屋一年中大部分时间都闲置,这也形成了另外一种类型的空心村。

第二种是所谓的一户多宅问题。按照我国的宅基地管理规定,农村实行一户一宅。但是,各地农村在实际的过程中,还是出现了一户多宅的现象。一户多宅在不同区域的农村表现的程度不一样,在华北平原地区,宅基地管理一向来较为规范和严格,因此一户多宅的现象并不多见,而在丘陵地区及山区农村,人口居住本来就较为分散,乡村组织都没有多大的动力去管,因此一户多宅的现象相对更多一些。

第三种是所谓的分散居住问题。农民分散居住带来的问题是增加公共品供给的成本,这应该是我国农村地区普遍面临的问题。当然,不同的农村地区居住分散的程度是不一样的。在北方平原地区,基于各种原因其居住是较为集中和紧密的。而在成都平原及南方丘陵地区,农民的居住分散程度则要高得多。

那么如何来看待以上的这些问题呢?我们认为,这些问题都具有复杂的成因。

其一,就空心村来看,之所以出现空心村,首先是经济发展本身的规律产生的,正是由于市场经济在农村的扩展,农民大量地涌入城市务工,由此就出现了农民赚钱在家里建房却绝大部分时间闲置的问题。同时,经济的发展也促使农民对居住的条件要求复杂化,以前农民随便找一个地方建房子,只要对农业生产没有妨碍,现在必须要交通条件好的地方才建房子,农民不仅仅要从事农业,也要考虑到其他的诸如子女上学、上街购物等等方面。再加上长期以来,我国的村镇规划受到忽视而缺位,农民只能是自己选择自认为方便的地方建房子,这就导致了原有村庄的空心化。因此,空心村问题的化解,很大程度上要建立起科学的村镇规划体系。

其二,就一户多宅看,真正的一户多宅现象到底有多严重,从已有的数据中很难看出来,倒是我们在基层的调查能够反映出一些问题。依据我们在农村的观察,一户农民真正在村庄内部有两栋房子的并不多,有的之所以有两个宅基地,往往是有一个宅基地建了房子并且正在居住使用,另外一个宅基地要不建有旧房子供老人居住或者堆放杂物,要不是房子塌了长满杂草或者农民又主动在上面种树种菜。因此,农村的一户多宅现象可以推测根本不是一个很大的问题。而就出现的一户多宅情况看,比如说空心村形成的一户多宅,其原因是宅基地管理及村镇规划方面的问题导致的,有的还有农村土地权属复杂如祖业权等等因素引发。至于农民在村庄内主动去扩张自己的宅基地,在广大的中西部农村地区根本就不存在,因为这些地方的宅基地毫无价值可言。

关于宅基地自由交易试点存在的问题

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