关于房地产企业税的问题

1.房地产公司有关税务问题

1、营业税2、城建税3、教育附加费4、企业所得税5、土地增值税6、土地使用税(或有,视销售情况定)7、房产税(或有,视销售情况定)8、印花税9、残疾人保障基金、防洪保安基金(视当地税务局情况定)10、个人所得税11、车船使用税(视单位公车情况定)12、其他(视特殊销售情况定) (一)营业税――基本规定应纳营业税=销售收入*税率1,销售收入的确认:(1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现.(2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现.包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等.(5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现.②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现.(6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现.2,视同销售行为的收入确认:(1)下列行为应视同销售确认收入:①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;②将开发产品转作经营性资产;③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;④以开发产品抵偿债务;⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产.(2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现.说明:预售收入" "=销售收入政策" "=执行掌握3,税率:5%――可以利用的税收政策《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)"单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额."注:土地使用权销售或转让收入―土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税不动产建成项目或不动产在建项目―不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税(二),企业所得税――基本规定应纳企业所得税=计税利润*税率(33%)1,应税收入的确认:(1),收入的确认与营业税销售收入相同.(2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.预计营业利润额=预售开发产品收入*利润率预售收入的利润率不得低于15%(含15%).2,成本费用的扣除(1),销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积销售成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本(2),土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费;开发产品共用部位,共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等(3),销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除,超过部分可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除.――征收方式的确定按现行税收政策规定,企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式.1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿,开展核算,定期编制,报送会计报表,真实地反映企业收入,成本,费用和盈。

2.目前房地产行业存在的主要税收问题包括哪些?

利用往来账调剂应税收入。

预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。在实际操作中,大部分房地产企业将预收房款、当期售房款、银行按揭贷款长期挂在其他应付款、应付账款等往来账上,不及时结转收入。

有的甚至将预收款直接转入私人银行卡,一直拖到房产交付使用后才入账,使税款不能及时、足额入库。 2006年,该局曾对11户房地产开发企业进行了检查,发现企业共计预收账款余额13598万元,有7228万元未申报缴纳所得税;房地产收入中有16134万元列到了其他应付款未申报缴纳所得税。

企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业已形成多种开发形式,有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,形成所谓的合作建房或名义上的代建房。

按照税法规定,合作建房的双方均发生了销售行为,应该申报缴纳企业所得税。但在实际操作中,合作双方往往都不申报纳税。

以开发房屋抵顶所欠建筑商款项,不入账,不做收入,只在企业内部财务报表中体现,致使企业少计应税收入,少缴纳企业所得税。或以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入,偷逃企业所得税。

代收款项不计收入。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税、所得税。

将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”,年末不结转营业收入,偷逃企业所得税。 多列预提费用。

一些企业采用预提费用、待摊费用账目调整当期利润。 特别是预提“公共配套”费用数额大,在配套工程完工验收之后,不及时结转配套工程成本,对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本,而是长期滚动使用,减少应纳税所得额,甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”,借以虚列成本。

3.房地产企业所得税税率问题是什么?

这里分两种情况一种是查账征收企业销售未完工开发产品的计税毛利率,即预收房款预征企业所得税,企业根据预收房款按照企业销售未完工开发产品的计税毛利率计算应纳税所得额,12%是计税毛利率,应纳税所得额=预收房款*计税毛利率=预收房款*12%应纳税额=应纳税所得额*25%=预收房款*12%*25%=预收房款*3%另一种情况是该企业企业所得税按核定征收方式12%是应税所得率应纳税所得额=应税收入*应税所得率=应税收入*12%应纳税额==应纳税所得额*25%=应税收入*12%*25%=应税收入*3%两个12%都是政策规定的(这个率国家定的是范围,具体由当地税务机关根据当地情况确定),你说的应该属于后一种情况。

4.有关房地产开发业务征收企业所得税问题国家税务总局关于房地产开发

你这问题非常复杂! 你是税务人员还是财务人员?我也正在分析这个,如果可以大家可以相互探讨下。

因为你的问题非常复杂,没办法一两句就可以说清楚的,我给你举个例子简单说下。 开发商取得土地后,他肯定要在这土地上进行开发起楼,那起楼的钱、买地的钱、管理部门的费用、售楼部门的费用,等等这些都是开发的成本,对一栋楼来说,直接成本就是起这楼的工程费用,间接成本就是在开发过程中企业发生的成本如借款利息、小区的配套设施等。

共同成本就是应该由这栋楼和其他栋楼一起承担能明确区分的成本,如买地的钱。 “直接成本”和“能够分清成本负担对象的间接成本”怎么个区分,其实就是看这费用是否属于单属于一个目标对象。

账务处理是: 直接成本可以直接转让相应目标的成本,“能够分清成本负担对象的间接成本”需要想工业会计分配辅助材料一样分配到相应的目标去~。

5.房地产企业预缴税费问题有什么?

房地产企业缴纳营业税问题 《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定:纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税,营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。 但新《企业会计准则》及税法并没有对转让土地使用权或销售不动产预收款计征营业税和企业所得税的会计处理进行明确。

目前房地产企业结合实际核算营业税的方法,按预收账款科目当期的发生额计提“营业税金及附加”,即借“营业税金及附加”,贷“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”等,实际缴纳税款时,借“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”,贷“银行存款”。 年度终了,对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入,并将已缴纳的税金转入本年利润,反映在利润表的营业税金及附加栏,就是借“本年利润”,贷“营业税金及附加”,同时对未达到收入确认条件的预收账款,反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里,对此部分计提的税金在编制报表时,笔者认为应并入其他流动资产反映,对此部分已缴纳的税金则反映在 交税费栏,用负数表示。

房地产企业预缴所得税会计处理 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号),关于未完工开发产品的税务处理问题中明确:开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。 房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。

可作如下会计分录,借“应交税费——应交所得税”,贷“银行存款”。房地产开发产品完工后,企业应及时计算已实现的收入,同时按规定结转成本,经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中,借“所得税”,贷“应交税费——应交所得税”。

计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时,借“所得税”,贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时,借“应交税费——应交所得税”,贷“银行存款”。

对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏,用负数表示。 若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响,笔者认为对预缴的所得税确认为递延所得税资产,并使用“递延税款—预售房预缴所得税”科目,缴纳时同上,只是在年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税,从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延税款—预售房预缴所得税”科目,反映在资产负债表中资产类科目中的“递延税款”的借方。

会计分录如下,借“递延税款——预售房预缴所得税”,贷“应交税费——应交所得税”。

6.关于房地产交税

营业税:只有未满5年的二手房才有营业税,现在是5.6%,过户的时候才交;

土地使用税:是在土地转让协议签订的交付土地之日或协议生效之日或实际使用土地之日, 如果已经动工而尚未取得土地证的,已动工之日开始缴;城镇土地使用税

以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定,在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。

具体单位税额各地差异较大,请咨询您所在地地方税务局。

如果取得了土地使用权,则在每年3、6、9、12月份征期交纳土地使用税,税率按当地规定每平方米X元,乘以土地面积确定。

土地增值税:土地增值税是按开发项目交纳,分为预交和汇算清缴。具体可参阅有关税务文件规定。

7.房地产企业销售房子如何征税

1.营业税

(1)预收收入*5%

(2)已竣工备案交房,达到收入确认条件,(合同价-以前已预征了税款的预收账款金额)*5%

2.城建及附加

以营业税为基,城建=营业税*7%

附加=营业税*3%

地方附加=营业税*2%

3.土地增值税

(1)未达到清算条件,预收收入*适用税率(普标、非普标、商业、其他税率各不同)

(2)达到清算条件,按清算

4.所得税

(1)未达到清算条件,预收收入*毛利率*25%

毛利率:15%、10%、5%三档

(2)达到清算条件,按清算

8.现在房地产开发企业涉及哪些税费

三、教育费附加 根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知(京税三[1994]217号)的规定:(一)计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 (二)税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=营业税税额*费率。 四、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国发[ 1993 ]138 号)规定,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。(六)税率:土地增值税实行四级超率累进税率,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%。

增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率40%。增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为 60%。

根据《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》(京地税二[ 1996 ]240 号)规定,对经常发生房地产转让的纳税人,在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其它原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征的土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。其预征率为:预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产,按预售收入3%的比例预征土地增值税;预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产,按预售收入2%的比例预征土地增值税;预售其他房地产,按预售收入1%的比例预征土地增值税。

五、房产税: 如果企业拥有房产产权的,需缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)的规定,房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。

房产税以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。计算公式为:年应纳税额=房产原值(评估值)*(1- 30%)*1.2%。

六、城镇土地使用税 如果企业拥有土地使用权的,需缴纳城镇土地使用税根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第17号发布)的规定,城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额征收的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积*相应税额)。

北京市城镇土地纳税等级分为六级,各级土地税额标准为:一级土地每平方米年税额10元;二级土地每平方米年税额8元;三级土地每平方米年税额6元;四级土地每平方米年税额4元;五级土地每平方米年税额1元;六级土地每平方米年税额0.5元。 七、城市房地产税、外商投资企业土地使用费如果单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。

(一)根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》(中央人民政府政务院政财字第133号令公布)规定,城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞,按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。

计算公式为:年应纳税额=房产原值*税率*(1- 30%)。八、印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第11号)的规定,印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税,但在土地开发建设,房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等,应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的,签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税,房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时,应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后,再办理立契过户手续。

在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件交纳印花税五元,房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后,再办理发证手续。

关于房地产企业税的问题

转载请注明出处问题百科 » 关于房地产企业税的问题

资讯

关于节假日放假加班的问题

阅读(34)

本文主要为您介绍关于节假日放假加班的问题,内容包括有关于节假日加班的问题,急!!!!!,关于节假日加班的问题,节假日加班的问题。五一十一的3天法定假日基本上是正确的 从近几年的国务院办公厅安排的节假日通知来看 五一十一都是三天法定 后

资讯

关于华为p20双卡双待问题

阅读(41)

本文主要为您介绍关于华为p20双卡双待问题,内容包括为什么华为p20双卡双待时只能使用移动卡流量,关于电信版华为双卡双待手机的上网问题想请问下,我的手机是:电信,华为双卡双待智能手机如何操作关掉一个华为双卡双待智能手机上了一。您好,首

资讯

关于教育家长常问的问题

阅读(31)

本文主要为您介绍关于教育家长常问的问题,内容包括孩子教育中常见问题,家庭教育中,最常见的问题?,家长教育孩子要注意什么问题。首先是缺乏和谐的家庭氛围。家庭的不和谐和生活的动荡让未成年人连起码的安全感都没有,有的孩子对父母失去归属

资讯

议题关于同志违纪问题的

阅读(32)

本文主要为您介绍议题关于同志违纪问题的,内容包括政府安排任务的时候一般有牵头单位,牵头单位跟其他单位有啥区别啊,超市收银员批评与自我批评怎么写,如何将把监督执纪问责做深做细做实。牵头单位跟其他单位区别: 牵头单位是针对某一特定工

资讯

关于环境污染中存在的问题有哪些方面

阅读(26)

本文主要为您介绍关于环境污染中存在的问题有哪些方面,内容包括环境问题,地球面临的环境问题?,我国的环境污染?具体呢?越详细越。1.环境问题 概括地讲,环境问题是指全球环境或区域环境中出现的不利于人类生存和发展的各种现象。环境问题是目

资讯

关于电商食品安全存在什么问题有哪些

阅读(23)

本文主要为您介绍关于电商食品安全存在什么问题有哪些,内容包括电子商务存在的安全问题?,农产品网络营销面临的问题?,网购食品安全是什么?。由于电子商务是以信息技术和计算机网络为基础的,与传统商务比较,它不可避免的面临着一系列的安全问

资讯

关于用全面的观点看问题范文

阅读(22)

本文主要为您介绍关于用全面的观点看问题范文,内容包括以看待问题要长远要全面为话题的一篇作文800字,怎样才是坚持用全面的观点看政绩?,结合自己的生活实际谈谈如何全面看待身边的事物(找出一个具体的事。以看待问题要长远要全面为话题的

资讯

关于社会办医问题

阅读(40)

本文主要为您介绍关于社会办医问题,内容包括促进社会办医的政策措施?,支持社会力量办医,但这四个问题想好了吗,促进社会办医加快发展的实施意见是什么?。进一步放宽准入 ●向社会公开公布举办医疗机构审批程序、审批主体和审批时限。按照“

资讯

关于三农问题的一些常识

阅读(36)

本文主要为您介绍关于三农问题的一些常识,内容包括有关三农的知识,"三农"问题谁懂?,三农问题指什么?。“三农”问题是指农业、农村、农民问题。 中国是一个农业大国,农村人口有9亿,占全国人口70%;农业人口达7亿人,占产业总人口的50.1%

资讯

关于澳洲上市的问题

阅读(42)

本文主要为您介绍关于澳洲上市的问题,内容包括中国企业在澳洲上市风险?,中国企业为什么选择澳大利亚上市?,中国企业在澳洲上市有什么利弊?。上市的风险首先你要知道什么是上市。 简单的说上市就是在证交所公开卖自己公司发行的股票,到那时候

资讯

关于生活科学问题与困难

阅读(72)

本文主要为您介绍关于生活科学问题与困难,内容包括用科学解决生活中的难题作文哦500字速求,关于生活中的科学现象问题和回答5`10,用科学解决生活中的难题作文哦500字速求。1。生活中处处有科学,今天我就给大家讲两个科学故事。“救火不用水

资讯

家长会流程关于读书问题

阅读(42)

本文主要为您介绍家长会流程关于读书问题,内容包括小学二年级开家长会要搞读书展示,怎样展示呢?流程呢?搜,家长让孩子读书过程中会遇到什么困难?,孩子在学习认字的过程中家长会遇到怎样的组立?。学生可以给家长说。。希望你们怎样做?生活方

资讯

重庆关于退休问题的司法解释

阅读(46)

本文主要为您介绍重庆关于退休问题的司法解释,内容包括重庆市社保双解人员距法定退休年龄不足5年是自动转为补贴2/3吗搜,本该退休却仍然在工作出了车祸赔偿怎么计算,退休人员死亡后丧葬费是如何规定的?。重庆市人力资源和社会保障局关于解

资讯

关于初一工程问题的

阅读(36)

本文主要为您介绍关于初一工程问题的,内容包括。您好:第一步,是设。那么问题问什么,一般就设什么。“甲工程队单独做40天可以完成,乙工程队单独做80天可以完成。”代表甲的工作效率为1/

资讯

关于房地产企业收入的确认问题(房地产企业收入确认问题)

阅读(18)

本文主要为您介绍关于房地产企业收入的确认问题,内容包括房地产企业收入确认问题,房地产企业如何确认销售收入?,房地产企业如何确认收入。《企业会计准则--收入》规定,销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能 予以确认:(1)企业已

资讯

国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知(房地产企业根据什么预缴所得税,如何账务处理)

阅读(40)

本文主要为您介绍国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知,内容包括房地产企业根据什么预缴所得税,如何账务处理,房地产企业预征所得税,房地产企业实现核定征收所得税。企业所得税采取季度(月)预缴,年度汇算清缴的方法缴纳。但,一

资讯

关于房地产企业并购问题(房地产股权收购时应注意哪些问题)

阅读(29)

本文主要为您介绍关于房地产企业并购问题,内容包括房地产股权收购时应注意哪些问题,房地产股权收购时应注意哪些问题,房地产企业融资和房地产企业并购重组都需要注意哪些事项?爱问知识。收购房地产公司的程序 进行房地产公司收购,一般情况下