关于现在土地流转存在的问题

1.关于农用地开发我国农村土地流转中存在哪些问题

我国农村土地流转存在的主要问题 (一)大量农用地转为非农建设用地 我国目前对征地中“公共利益”概念缺乏严格界定,导致征地中公益性建设用地和经营性建设用地不分,征地范围模糊不清,滥征乱占耕地现象大量发生。

全国仅开发区规划面积就达3.5万平方公里,圈占的耕地有43%闲置。2000年~2005年全国耕地转为非农建设用地的面积为1549.65万亩。

而通过征地带来的丰厚利益,也促使了土地征用规模的无序扩张和征地过程中的农民利益不断受损。 (二)农地流转收益分配不合理 依据现行《土地管理法》,对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的10~15倍,最多不超过30倍。

在土地收益分配时所获得的收益大小在不同利益主体之间存在差异。一般而言,农民只得到土地收益的5%~10%,村集体得到25%~30%,村级以上及其他部门得到土地收益的60%~70%,按这个标准,对农民补偿虽然具有地区差异,但以现金形式补偿的通常都在每亩1.5万~3.5万元之间,加之分配机制缺乏有效的约束,有些地区农民得到的安置补偿低于最低标准的现象也时有发生。

极低的补偿割断了农民与土地的联系,使农民不得不面临新的生计和基本的生活保障问题,影响了农村的社会稳定。 (三)农地流转市场交易产权边界的模糊性 农地流转市场上交易的对象主要为各类农地产权。

根据我国现行法律法规,现实中已经入市交易的各类农地产权均不同程度地存在产权边界的模糊性问题,产权边界的模糊性导致产权市场交易的摩擦费用增加,交易的不确定性程度加大,从而阻碍了农地产权交易的实现。 (四)农地流转操作程序不规范,缺少必要的法律法规的支持 农地流转必然形成土地所有者、承包者、经营者等多元利益主体。

但在实际中,这种利益主体之间的责权利关系是不明确的,或者是松散的。一是农地流转中的法律关系不明确。

当前农村土地使用权流转有一部分是向农户的亲朋好友流转,或者抛荒后由村干部委托别人或自己代为受让。流转中的“依法”成分很少,没有法定的程序和具有法律效力的流转合同,因此,显得相当松散和脆弱。

二是农地流转的责权利不落实。由于农地流转不具备合法效力,流转双方的责权利很难明确,包括流转后的使用权限、农地保护、转让费率等方面都没有得到确认,流转双方的责权利关系非常混乱和零散脆弱,导致土地流转纠纷不断。

(五)社会化服务不到位,体系有待健全。 农村土地流转平台未建立,土地流转信息不畅,出现农户有意转出土地却找不到合适的流入方,而需要土地的流入方又难以找到有流转土地意向的农户,造成转入转出两头难,不利于土地的有效及时流转。

并且没有专业的经营权价值评估机构,农村土地承包经营权流转缺乏金融服务支持。

2.农村土地流转存在哪些问题?

目前,我国农村土地流转总体是平稳健康的。

但必须看到, 随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益 关系日趋多元,也出现了违背农民意愿强行流转、侵害农民土地 承包权益、改变土地用途出现“非农化”与“非粮化”以及流 转不规范引发纠纷等问题。 1。

土地流转不规范,普遍存在民间化、口头化、短期化、随意化问题目前农村土地流转普遍存在“三多三少”现象,即亲戚朋 友流转的多,专业大户流转的少;转包、出租或代耕的多,转让 的少;口头协商多,文字协议少。农地流转的民间化体现在,农 地流转往往是在熟人、亲戚、朋友之间进行,而不是通过市场进 行交易。

土地流转口头化:农地流转没有签署任何协议或合同,而往 往是流转双方的一种口头约定。即g约定期限的农户中也存在部 分“口头式”约定,签订合同的也¥完整、不规范。

很大一部 分流转是在口头约定的情况下进行的,这导致流转的期限不明确,交易双方权利义务不清晰。 土地流转短期化:农地流转往往都在1年之内进行流转,超 过1年的很少。

据抽样调查表明,44。 1%的农户流转期限在1年 之内,流转期限不超过5年的有57。

5%,而长期流转的仅 有 1。4%。

土地流转随意化:农地流转不确定性强,不受约束,容易引 发矛盾。 有的即便签订合同也不遵循一定的程序以及履行必要的 手续,存在着手续不规范、条款不完备等问题,缺乏法律保障, 造成土地流转关系的混乱,对耕地的保护和管理带来了很大的 困难。

3.当前土地流转中存在哪些问题

当前土地流转中存在以下问题: 1。

对土地流转认识不足。个别基层干部特别是村级干部对土地 流转工作不够重视,在调整种植业结构时,没有运用土地流转这种符 合市场经济规律的形式去操作,仍然沿用行政干预和强迫命令的办 法,引起群众不满;有的地方放松了对土地流转的管理,不闻不问,自 行发展;不少群众对土地流转不重视,不了解流转程序,不了解如何流 转其行为才合法有效,因而在流转中未能很好地保护自己的合法权 益。

2。土地流转不规范。

从调查看,土地流转不规范主要表现在口 头协议多,缺少书面的材料,发生纠纷后没有处理依据;不经发包方同 意,私自流转,致使流转行为不受法律保护;流转合同不统一,个别地 方条款繁琐,操作性不强。 3。

档案管理不规范。表现在:合同签订不及时,合同签订率低; 土地流转情况未在《土地承包经营权证》内登记;没有建立土地流转台 账,乡村两级不能及时掌握了解流转情况;合同入档率低,整理建档不 及时,容易造成丢失和损坏。

4。组织机构不健全。

由于人员变动,合同仲裁员在岗的已所剩 无几,不少县市区合同仲裁机构已无法正常开展工作,严重影响了合 同纠纷的及时调解仲裁。 《农村土地承包法》第三十五条规定:“承包期内,发包方不得单方 面解除承包合同,不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土 地承包经营权,不得以划分‘口粮田’和‘责任田’等为由收回承包地搞 招标承包,不得将承包地收回抵顶欠款。

”依据这一规定,以下四种做 法,属于在土地承包经营权流转中侵犯农民权益和违反法律、法规的 行为。 一是单方面解除承包合同,特别是发包方。

二是假借少数服从多数强迫承包方放弃、变更土地承包经营权。 三是以划分“ 口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包。

四是将承包地收回抵顶欠款。 。

4.土地流转中遇到的问题和解决办法又哪些

一、农村土地流转中存在的问题(一)思想认识不到位。

一是基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力,认为土地流转与乡镇村社关系不大,造成土地流转无人监管。

二是小农经济思想严重。部分农民恋土观念强,认为务工经商虽然收入高但有风险,宁可粗放经营,甚至不惜撂荒弃耕,即使外出务工也不愿转出土地,担心失业没地而生活养老没保障;农业税全面取消,优惠政策不断出台,土地收益逐年上升,按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地;城镇扩建或国家重点工程实施,导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。

三是对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳,政府收回土地承包权,没有安全感。

(二)流转行为不规范。在土地流转过程中,双方很少签订书面合同,大多实行口头协议,未经发包方同意及管理部门备案公证,即使签订书面合同,其内容不完整、不规范,双方没有明确责权利关系,没有专人负责合同管理工作。

部分业主借合同不规范,经营不善违约逃债,或未经有关部门审批同意,擅自改变土地农用性质。国家各项惠农政策落实后,土地不断增值,部分农民借合同不规范索回土地经营权。

(三) 规模流转难度大。农村中有一定文化技能的劳动力纷纷外出务工经商,其他劳动力大多仍从事农业生产,依靠承包地收入维持基本生活。

许多业主租赁土地都希望集中连片,但不同农民利益目标不一致,往往导致大规模土地流转难以成功,影响农业项目实施。绝大部分土地没有进行农业综合开发,地块小且不平整,水、电、路建设滞后,不适于连片种植和机械耕作,无法实现旱涝保收;农田水利基础设施较差,规模经营成本增加,向金融机构申请贷款数额增加,导致规模流转难度加大。

(四)保障机制不完善。社会保障体系不健全,未能覆盖所有农村地区,无法为转出土地的农民提供充分的社会保障。

农民对土地流转态度更加慎重,出于对土地普遍有预期增值和稳定的经济收益保障心理,不愿放弃土地承包经营权。其次,农民利益不能完全得到保障。

少数地方将土地流转作为增加乡村集体收入、干部福利的手段,用行政手段干预农民土地流转,承租大量土地进行规模开发,常压低流转价格,使农民获得补偿往往最低;业主因投资失败和市场变化等原因,不能及时兑现农民租金,农民流转收益存在风险。再次,流转收益缺乏增长机制。

在流转合同约定上,农民土地流转收益一般固定,流转期间不再调整租金,流转收益没有随经济发展得到相应增长。二、加强农村土地流转工作的对策(一)转变思想观念,引导流转。

在土地流转过程中,要充分利用广播、电视和网络等各种媒体,深入宣传土地流转政策,逐步消除传统思想观念。既要加强对农村土地承包法律法规的宣传,教育广大农民和基层干部知法、懂法、用法,又要加大对增收致富典型引导力度,充分发挥外出创业有成人员和种田大户的典型示范作用,使更多农民转变思想观念,以加快土地规模流转。

(二)加强服务管理,规范流转。一是加强对土地流转双方的管理,积极引导农民签订规范的流转协议,对双方的责权利作出明确规定。

二是严格执行土地承包法律法规,做到土地承包地块、面积、合同、证书“四到户”。三是加强对流转合同的审查、监督,及时办理合同变更、解除和签证,规范合同的登记、立卷和归档。

四是规范基层组织参与土地流转的行为,不得阻挠农民自愿合理流转土地。(三)建立健全机制,完善流转。

一要建立健全市场机制。成立各级土地流转管理服务中心,依托农经信息网建立土地流转信息库和流转信息平台,及时收集发布土地流转信息。

成立县乡两级流转纠纷仲裁委员会,积极妥善调处流转纠纷。建立农用土地评估机构,开展土地分等定级和价格评估工作,客观公正评估土地等级和市场价格,为流转双方的公平交易和政府加强土地管理提供科学依据。

二是健全保障机制。建立农业风险保障机制。

加强气象、畜禽疫病、作物病虫害、市场信息等自然和市场风险的预测预报;强化动植物检疫检测手段;加大对农业基础设施建设的投入,加快土地平整和农业综合开发,改善水利、电力、道路等农业生产条件,为农业规模化经营创造条件。三是拓宽就业渠道。

加快小城镇建设和农村城市化进程,建立城乡统一的就业制度和劳动力市场,健全劳务协作机制和信息网络,引导农民在流转中实现劳务移民。(三)制度政策措施,激励流转。

一是设立农村土地承包经营权流转专项资金,推动土地适度规模经营。二是加大财政投入力度,提高政府配套社保资金在农民社保基金中比例,通过土地流转筹集部分社保基金发展农村社区保障,通过政策激励吸引农民参保。

建立和完善农村就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系,降低农民对土地的生存依赖性。加快建立现代农业保险体系,优先将规模经营业主纳入保险范畴,增强农民和现代农业企业抗风险能力。

三是鼓励工商企业投资从事产前、产后和“四荒”资源开发,采取公司+。

5.新农村建设中存在的土地流转问题有哪些

土地的流转和土地的利用成为了人们争论的焦点,社会主义新农村建设势在必行,但是在建设的过程中,我们也要尊重农民的权利和意愿。

一、农村土地流转及农村土地集中流转的涵义 1。农村土地流转的涵义 农村土地流转是指农村土地所有权及其四项权能(占有权、使用权、收益权、处分权)在国家、集体、个人和经济组织之间的流转。

由于我国农村土地所有制的特殊性,我国农村土地流转多为土地使用权的流转。我国农村土地使用权流转是指集体土地所有者和使用者,依照法定程序将集体土地使用权有偿转移给公民、法人或其他经济组织的行为,它包括土地承包经营权流转和集体建设用地使用权流转。

本文研究的是土地承包经营权的流转。 2。

农村土地集中流转的涵义 根据上文对农村土地流转含义的介绍,笔者把“农村土地集中流转”定义为在新农村建设中,依照法定程序将农村集体的土地整体承包经营权有偿转给公民、法人或其他经济组织的行为。 二、土地集中流转的可行性分析 1。

新农村建设中土地在空间上高度集中 新农村建设的要求是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。 在新农村建设的过程中,政府统一建设标准化的楼房供村民居住,也就是说村民在居住条件上实现了“集中化”,这就可以空余出大量的宅基地用于生产。

土地在空间上的高度集中将有利于发挥土地的规模效益,为土地的集中流转提供条件。 2。

农民对土地的依赖性大大降低 我国古代社会是一个农业社会,农民被束缚在土地上,对土地具有高度的依赖性,“日出而作,日落而息”。 落后的生产力水平和生产方式以及封建的生产关系以及使得农业产出不能满足人们的生活需要,这更加剧了人们对土地的依附性。

随着经济和社会的不断发展,农民的收入也不断增加,而农业收入在农民家庭总收入中的比重很低并且呈现日益下降的趋势。与此同时,农业生产成本的逐年增加加重了农民的经济负担,农民种地的积极性减弱。

这一切都是农民对土地依附性减弱的表现。 3。

国外土地集中实现的规模效益为土地集中流转提供借鉴 由于各个国家国情的特殊性,其土地在所有权、使用权、收益权和处分权等方面都表现出非常大的差异。尽管我国是社会主义国家,国家才是土地的所有者,对土地拥有绝对的所有权,这一点不同意西方资本主义国家。

但是,西方资本主义国家,比如美国,所实行的土地的大规模生产经营确实我们可以拿来借鉴的。 在美国,由于其高度发达的社会经济以及高度发展的城市化,农民在国家总人口中的比重非常低,因此平均每个农民就有大量的土地,他们在自己的农场上实行大规模的机械化作业,科技水平十分先进,专门化程度非常高,生产效率也非常高。

可以说,大规模的土地是美国农业实现机械化和专门化的一个前提条件。 因此,我们可以借鉴美国农业在生产方式上的规模化,以提高我国农业生产发展的机械化和专门化水平。

三、土地集中流转的必要性分析 1。传统的农业生产经营方式已经不能给农民带来多大收益 1978年我国农村实行的家庭联产承包责任制在很长一段时期适应了农民和农村经济发展的需要,因而大大促进了农业的发展。

但是,近些年来,随着农业生产效率以及农业机械化水平的提高,农业生产不需要太多的劳动力,因而大量的剩余劳动力从土地上分离出来,他们进城务工,从事第二、三产业,经济收入较以前大大增加。与此同时,农业生产成本的提高加重了农民的经济负担,农民从土地上获取的利益相对减少,因此越来越多的农民不愿意去从事农业生产,这就造成了很多土地撂荒问题、农民土地投资懈怠的问题。

因此,由于传统的农业生产经营方式已经不能给农民带来多大收益,农民也没有多大意愿再去从事农业生产,所以将土地集中起来,给那些有能力、有条件进行大规模生产的个人或经济组织,将是一个必然的选择。 2。

规模化生产可以提高生产效率,满足人们对农产品的需求 我国是一个农业大国,农业生产力水平还比较低;我国也是一个人口大国,人口对农产品的需求非常高。 较低的农业生产力水平和很高的农产品需求这一矛盾迫使我们必须想方设法提高生产效率,增加粮食、蔬菜、水果等农产品的供给,以满足人们的生活需求。

规模化生产是实现农业生产效率提高的一个重要措施,而土地集中流转又是实现土地集中化和规模化的重要手段,因此我们可以说,土地集中流转可以在很大程度上促进我国农业生产力水平的提高,促进我国农业生产的发展,满足人们对农产品的需求。 土地集中流转是我国新农村建设过程中土地流转的一种模式。

由于家庭联产承包责任制下的土地细碎化小规模经营是缺乏效率的,因此通过土地集中流转实现适度规模经营是提高土地利用率的有效途径。依托农村集体进行的集中流转,有利于土地的集约化和规模化经营,有利于提高农业生产的机械化水平和专门化水平,有利于加快我国社会主义新农村建设的进程,满足人们日益增长的物质和文化需要,符合农业现代化发展的趋势。

从我国当前的实际情况来看,随着工业化和城镇化的不断推进以及农村剩余劳动力的大量转移,土地集中。

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