关于商场物业问题

1.目前商业物业发展中存在的问题有哪些

我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研,缺乏客观的依据,所以物业管理带有很大的盲目性。

经营理念和管理技术落后商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。

由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。 商业物业重复建设在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。

广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,2002 年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9。 5%,22。

9%,43。1%。

其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10% 的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。

原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。 商业与地产的脱节目前,大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上,地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商的做法,实行的是物业管理指导下的“商业管理” 体制。

开发商重视的是商场有多少面积出售了,并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。 从运营稳健的国内外商业项目看,我们不难发现,他们几乎无一例外地采用出租的方式,也见不到分割成独立商铺出售的现象。

目前地产与商业之间关系的现状是:两种资源没有有机结合,地产商找不到合适的商业主体,而商业主体找不到好的商业物业项目。 商业经营缺乏特色目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向,商户组合缺乏竞争力和协调性,开发商为了招商指标,不能全面考虑商户的组合,为未来的经营管理埋下了隐患。

在经营中,业主和使用人缺乏经营理念,盲目建设,目标经营市场不明确,缺乏商业的准确定位,多数商场经营没有特色,给人“千店一面”的感觉,缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆,开业时冷清”的现象,商场给人以萧条冷清的感觉,顾客像看画展一样浏览各个店铺,光顾的人不多,买东西的就更少了。

客流量不旺,致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换,使顾客难以产生信任感,更谈不上培养忠诚性顾客了,如此恶性循环,商业物业的营运就可想而知了。

2.商场物业管理主要是做什么的,

一、常规性的公共服务常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作,为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求。

内容通常在物业服务合同中作具体约定,目的是为了保证物业的完好与正常使用,维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。

二、针对性的专项服务针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件,提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。

通常是物业管理单位事先设立服务项目,并公布服务内容与质量、收费标准,业主、使用人需要某项服务时,可向物业管理单位提出需求,双方按服务内容协商服务质量和收费标准,专项服务的主要内容有:

1.代办类服务,如代缴水电费、煤气费、电话费等;

2.高层楼宇的电梯管理,外墙清洗等;

3.一般的便利性服务,如提供室内清扫、维修、装修等服务等;

4.其它一定比例住用户固定需要的服务。三、委托性的特约服务委托性的特约服务是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、在专项服务中未设立,而业主、物业使用人又有该方面需求的服务。

扩展资料

基本原则

(一)权责分明原则:在物业管理区域内,业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确,物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构。

(二)业主主导原则:业主主导,是指在物业管理活动中,以业主的需要为核心,将业主置于首要地位。强调业主主导,是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

(三)服务第一原则:所做的每一项工作都是服务,物业管理必须坚持服务第一的原则。

(四)统一管理原则:一个物业管理区域只能成立一个业主大会,一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

(五)专业高效原则:物业管理企业进行统一管理,并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担,物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

(六)收费合理原则:物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符,物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。

参考资料:搜狗百科-物业管理

3.商场物业须怎样管理

商铺是指从事具体商业行为的物业。

按其经营方式主要为单体经营,集中管理的模式,对商业街商铺进行统一管理,是目前开发商普遍推行的一种方法,管理的好,对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说,开发、销售商铺是前提,但只有开发、销售是不够的,还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理,才能长久发展。

目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0 商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”,要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”,是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,商铺的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式,在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指:签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如: 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可); 营业时间的确定; 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理; 为整个商铺促销承担的义务; 承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制; 投保范围事宜; 是否统一的收银等。 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理,就能较好地执行按销售额分摊费用。

1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证商铺的高效运转。

常见的方式有: 指导项目:店铺布置指导、促销活动安排; 协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作; 服务项目:行政事务管理; 监督项目:维护商铺的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

商铺的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高,统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修,增加使用的安全性和耐久性。

2.0 商铺物业的管理特点 2.1 顾客流量大 商铺进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫工作非常重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时,疏散相对较慢。

安全管理应特别慎重 2.2 服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人,向他们负责,一切为他们着想。促进商业物业保值、增值;同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。

这是商铺物业管理服务的根本原则 2.3 管理点分散 出入口多,电梯(客梯)、观光梯、自动扶梯等)分散,需要的保洁、保安人员相对较多,管理点分散,管理难度较大是商业物业管理的特点。 2.4 营业时间性强 顾客到商铺购物的时间,大多集中在节假日、双休日和下班及晚间,而平时和白天顾客相对少一些。

统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感,无序经营的印象,对顾客产生不良的心理影响。

2.5 车辆管理难度大 来商铺的顾客,有开车的,也有骑车的,大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

3.0 商铺物业管理人员配备 3.1.1 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能。

4.什么是商业物业管理

商业物业管理的含义

商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产,它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分,其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中,公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型,与一般零售商店不同,零售商店即使规模再大,仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营,各行各业的经营服务都有,范围远远超过零售商店,它不仅包括零售商店,而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。

商业物业管理的类型‍

1)从建筑结构上来分,商场物业有敞开式的市场和广场型;同时也有封闭式的购物中心型。

2)从功能上来分,有综合性的专业购物中心;也有商住两用型的。

5.物业管理商场,一般要做哪些事情

(一)楼宇及附属设施,设备的养护及维修管理 商业楼字的日常养护标准高,维修要求严,其内容同办公楼相似,但其方式不同。

商业楼字的重点在于各种设施,设备上,因为这些都能直接影响经营环境。高档次的商业楼宇设施、设备多而复杂,电脑化程度高,如供电、监控、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络,由计算机控制维护管理至关重要,一些设备如电梯,自动扶梯等易出故障,保证其正常运行也靠平时养护。

(二)环境卫生及绿化管理 环境卫生是管理的重点,主要是外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等;内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室、餐厅等一切公用场所,以及承租户和业主的铺内、办公室等非公用部位。

绿化是指内外环境的花草树木的种植及养护,旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。 环境卫生管理方面应注意以下几点:(1)楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的,由商户提出设计要求或制作,必须由物业管理公司统一安装在合理位置;(2)柜台内陈列架上商品陈列应美观,不得凌乱或随意置放;(3)商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置,及时清理;(4)楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间,营业期间必要的清洁应由清洁人员用抹布擦拭,而不用长柄拖布擦拭;(5)雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器,尽量不要把带雨水的雨具带进大厅,同时注意清洁卫生。

(三)安全保卫管理 安全保卫管理是商场物业管理的要点,必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

(1)商场楼宇一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置,这些装置直接与电视监控系统联网,一旦发现火情,烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置; (2)运用电视监控系统对商场进行全方位、多角度,尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视,发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。 在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头,防止车辆被窃。

人防方面由于商场中铺面多,柜台多,人流密集,易造成电视监控死角,人防必不可少。门岗的保安员主要责任是发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。

流动岗应着便装,流动巡逻,做到勤观察,勤分析,善于发现问题及时解决问题。 对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。

(四)广告管理 商场广告既多又杂,常常出现广告无序有碍整体环境,有的广告还有违反广告法规定,因此必须加以管理。 (1)市场内部广告、应由物业管理公司委托专业广告设计人员按商场整体布局设计。

承租户广告需就其式样、颜色等项由物业管理公司审核,做到管理有序。户外广告一般不设置,如果属于商场整体促销广告也应注意整体性和形象性; (2)橱窗展示宣传,这也是重要方面,应做到橱窗玻璃洁净,灯火明亮,开关及时、陈列物品整洁有序。

商场楼宇的租赁往往以整个层面向外出租,出租后,由承租商依据经营要求,提出装修申请。 也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。

承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修,装修管理应做好以下几个方面:(1)建立周全、详细、便于操作的管理制度;(2)专人负责对工程实行严格的监督;(3)选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修;(4)对装修现场进行监督管理。 (六)租赁管理 有些商场引进了承包制,逐步发展到柜台出租、楼宇层面或整幢楼出租,作为物业管理公司应做好楼字的租赁同时,注意租赁管理。

1。出租方式 主要有租金投标和协议租金两种,在市口好、顾客量大的商场,商户往往要争相租赁,在同时出现多个承租商户的情况下可用竞标方式,以获取理想的租金。

而在一般地段,商户争铺面的情况尚未出现时可用协议租金,这一方式较灵活、便利。 2。

租金管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素,如商品经营的范围及类别;附近商场楼宇的空置率;承租户的经营特色;商场所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。

租金计算可采用两种形式,一种先规定一个固定的月租金(根据面积),然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金,然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

6.救命啊

商业物业管理的探索 物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。

“物业”一词是由英语property引译而来,其含义有“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等是一个较为广义的范畴。随着我国对外改革开放,市场化的不断深入,物业管理作为市场经济的产物,面临改革带来的充满生机的庞大市场,中国物业管理作为一个新兴的服务行业,经过二十年的发展,已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。

在二十年的探索与实践中,一批优秀的物业管理企业脱颖而出,为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章,形成了富有中国特色的物业管理体系,有效推动了行业的发展进程。 伴随着我国经济的飞速发展,集商业经营、休闲娱乐等多种功能于一体用途更加广泛的综合商业楼宇在全国迅速崛起,与此同时,综合商业楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。

以下就商业物业管理问题来谈一谈。一、商业物业管理的含义及类型 商业物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场等,其中,融购物、餐饮、娱乐、金融等多种服务功能于一体的大型商场物业也称综合性商业楼宇。

随着房地产商品化进程的发展,这些商场物业的产权性质也出现了各种形式,其经营方式多种多样。1、商业物业管理的含义:商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产,它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分,其直接的功用就是为消费者提供购物场所。

其中,公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型,与一般零售商店不同,零售商店即使规模再大,仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营,各行各业的经营服务都有,范围远远超过零售商店,它不仅包括零售商店,而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。

它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容主要包括单体商场物业(百货大楼、零售店),所以它与普通小区物业管理既存在共性,又有其特殊性。

2、商业物业管理的类型:1)从建筑结构上来分,商场物业有敞开式的市场和广场型;同时也有封闭式的购物中心型。2)从功能上来分,有综合性的专业购物中心;也有商住两用型的。

二、商业物业管理的特点商业物业管理与其他形式的物业管理相比,对其服务质量、管理水平的要求更高,主要有以下特点: (一)安全为基础,商业物业管理的服务对象主要为高层综合商业楼宇,其特点为高度大、层数多,功能复杂,人口稠密,物业管理任务较为艰巨。商业综合楼宇大多位于城市旅游、购物的轴心地带,一般包括停车场、商业、餐饮、娱乐等场所,常住流动人口极多。

要管理好商业综合楼宇,确保大楼各部分正常运作,确保物业和楼内业主的生命财产安全,任务十分艰巨,安全是确保各项工作顺利开展的重中之重。综合商业楼宇面积大、商品多、客流量大,容易发生安全问题。

因此,安全保卫要坚持24小时值班巡逻,要求值班人员必须高度集中精力,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时,要进行严格的清场。

在硬件上要配套,技术设施的先进为我们的安全管理提供了重要条件。同时技防必须与人防紧密结合才能确保万无一失。

值班人员要责任到位,时刻密切监视技防设施。一旦发生各类险情,安全监控系统将信息传达到中央控制中心,安全保卫队员便可神速出击,将各类隐患消灭于萌芽状态。

为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被偷盗,确保商场运营安全、顾客购物安全、客户销售安全。物业保值、设施运行、消防安全、防劫防盗、社会治安是商业物业管理安全工作的重要内容,也是商场安全、稳定经营的关键环节。

围绕这五个环节,以“安全、舒适、清洁、文明”为物业管理目标,有针对性地开展工作。组织健全是工作的坚实基础。

为确保商场的安全运营,物业管理企业应当与托管项目的业主大会组成专门安全委员会组织,并下设消防、应急突发事件、抢险等安全工作委员会。安全委员会实行逐级监督、层层负责,并签订安全责任书。

安全组织委员会成员具有相当的权力,对于将要实施的工程项目或工作计划,实行“安全一票否决权”,如,装修改造、工程验收、设施设备更新等,只要存在安全隐患,专兼职安全人员有权提出异议,待安全措施完善后,才予实施。完善的制度是做好安全工作的重要保障。

在制度建设方面,要结合企业实际情况,紧紧围绕自身特点建立健全了一系列规章制度。在制度执行过程中,切实按照“完善、落实,再完善,再落实”的原则不断丰富完善各项制度内容,讲求其有效性、科学性、可行性。

各项工作做到了有章可循。在安全工作的落实过程中,坚持从严、从细、从实的工作作风,坚持严格管理,细致工作,讲求实效。

一是始终坚持四季安全大检查,重大节假日活动时进行检查。二是认真落实“四严”制度,即“严格消防员巡视检查制度”,“严格消防设施试验检修制度”,“严格办理动火证制度”,“严格动火派人。

关于商场物业问题

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