房地产是关于金融问题吗

1.论述房地产业与金融业的关系

房地产业的发展,需要金融业的优质支持。房地产业生产周期比较长,用的资金很大,只靠开发商自己的资金,而没有金融业的支持,房地产业的发展速度会很慢。 房地产业的发展之后,因为房地产资金量大,对于扩大金融业的业务量有利。支持房地产发展,增强了金融业的范围,促进了金融业向多元化发展,是金融业支持整个国民经济发展的一个很重要的方面。金融业抵押品是非常重要的,房地产不是移动的,可以保值,他和金融业自然而然成为了密切的伙伴。 可以简单的说,房地产业的发展,需要金融业的优质支持,而房地产业的发展,也为金融业发展发生了很重要的积极动力,这是一个相辅相成的关系。

房地产业和金融业是相互支持、相互促进的关系。一方面房地产开发和住房消费需要金融业的大力支持,另一方房地产行业又成为金融业新的增长点。金融业在支持房地产行业的发展过程中也为自身的发展开辟了广阔的前景。房地产企业依靠贷款来开发盈利,银行也靠房地产信贷业务获得快速发展,互惠互利,形成了一荣俱荣、一损俱损的关系。 金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系,通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道,运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式,支持住房建设和住房消费,这本身是金融服务业的职责。 客观来讲,很多房地产开发企业并不希望过多地依赖银行贷款,其毕竟会加重利息负担。与此相关的问题是直接融资渠道(证券、债券等)仍然不够畅通。据统计,近年来房地产开发企业的建设资金来源中,向银行贷款占21.7%,建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38%,自有资金投入28%,在资本市场的融资仅占总量的10%。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中,进而是国家金融风险的集中,不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场,增加上市公司,实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展,也可促进金融业的繁荣,并可降低经济、金融体系的系统性风险。 由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场,是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所,也可以是无形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新,房地产金融市场的业务范围日益扩大,包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款,房地产信托、房地产证券,房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能,利用金融政策手段调节房地产市场运行,并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。

2.房地产是否包含在金融范围之内,请详细解释

1楼的回答是不完善的!中国房地产的背后有强大的硬性消费支持,所以与外国不同,相对的承受能力也不同。

2楼的回答更是错的离谱!依照商品房的性质,高于本地平均薪资收入是很正常的。 下面具体说明 商品房的价格的涨跌,会随着保障房的数量增减而发生趋势的变化,保障房的数量越多,商品房的质量就越高,相对价格就越低;保障房的数量越少,商品房的价格就越高,质量就越差。

所以5年之内,如果保障房的数量以全国每年500至1000万套的数量递增,商品房的价格自然合理化,而且品质也会增加,中国的中、高产阶级有望和欧美一样住上环境优越的排屋商品房,中低产阶级也可以达到人人居者有其所的目标。反之,商品房的价格照样涨! 您难道不觉得,我们对房价这个词本身就有理解上的偏差吗? 中国房价之殇,其实保障房的缺失赋予了商品房这种金融商品一个硬性消费的强大支撑力,导致商品房价格过高。

如果听起来难懂,我就给你打个比方,车 一般人出行,通常是坐公交,租车,打的,或者电瓶车自行车等方式,只有有钱人才能自己买车,如果我是一个中产阶级,稍微有点宽裕,可能买辆差一点的车,几万块钱,加上每年养车1万5,大概5年的成本是三万多块钱,在一般的二三线城市,出行是比较方便的。如果我觉得买车不划算,每天打的的话,平均一次10元钱,一年可以打三千次的士。

这样作为我本人来说,选择性比较强。 但是如果有一天,的士公交都被取缔了呢?要坐车只能买车了,后果会怎么样?后果肯定是汽车的售价水涨船高,因为你的出行是离不开汽车的,除非你提早1个小时出发上班,否则你就只能买车,那汽车的售价可不是调控就可以调住的哦。

我们的房地产市场就是那么一个原理。 住房分两种,第一种是保障性住房;第二种是商品房。

保障性住房是政府用国家的土地,建造的房屋,一般又分为经济适用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等。居住人没有对房屋的所有权,居住价格也相对便宜,经济适用房的价格,一般国家设定为当地人均年收入的六倍,但是不能转卖,要卖也是能原价卖还给政府。

保障房的建设,其目的是为了达到人人有房住的目标,这也是一个正常政府的基本义务(保证公民的衣食住行教育)。 商品房则是另外一种概念,商品房的所有人拥有房屋的所有权以及土地的所有权(在中国例外,是土地使用权),私人房屋及私人土地的升值后带来的财富也由个人拥有(产生财富后纳的税称之为房产税),所以,商品房是一种典型的金融产品(这里请注意,为什么炒大蒜是违法的,炒房子是合法的,就是因为大蒜不是金融产品,然而商品房是金融产品),是一种很正常的投资渠道。

那么搞清楚了商品房和保障房的差别,我们在来说说商品房和保障房之间的关联。 刚才我提到了房产税,没错房产税正是连接商品房和保障性住房之间的关键点。

政府为了达到居者有其所的目标,就必须为中、下产阶级的人建造保障房,(首先给你住的地方,然后再由你自己决定,是要多努力赚钱买商品房,还是赚多少花多少潇洒走一生,你自己决定)那么政府造保障房的资金怎么来?当然是房产税了! 那么什么是房产税呢?可以这么理解,商品房的所有者,因土地的增值,而得到的利润当中,缴纳部分的税。 而缴纳房产税本身不会对商品房的所有者带来任何不利的影响,因为土地增值了,有钱赚了才达到纳税的标准,所以商品房的所有者会很愿意纳税给政府,而政府索取了房产税后,就有这个资金去建造保障房。

所以,在一般国家的一般情况下,保障房和商品房是个共生的关系,商品房的价格越高,保障房的建设就越完善,而且还不单单收益的是保障房的建设,房产税还被用于地方治安和教育事业。所以毫不夸张的说,合理的征收房产税,关系到一个城市的居住环境。

但是这是一般的情况,中国情况特殊,是不适合房产税的,我之后会详细解释 中国房地产的现状和形成原因。 刚才说道保障房和商品房是个共生关系,然而在中国则比较特殊。

不同的国家,保障房和商品房的比例各有不同,有的是8:2的比例,有的是9:1,但是有个基本点,就是先有保障房的前提,然后有商品房的市场,但是中国却是相反的,保障房比例是1,商品房是9。 那么为什么我们国家的保障房会那么的少呢? 我们应该都记得,现在的80后,小时候和父母居住的房子,很多都是单位里分的。

这个分的房子,就是保障房,在我们小时候,保障房的占比足有90%。但是现在基本上都没有了。

为什么呢? 那要从98年说起! 中国在98年后,由于改革开放发展所带来的影响(这里可以详细查阅百度百科:下岗),下岗危机到达最高峰,失业率高,就业率低,当时政府想到的办法,就是停止保障性住房的建设,增加商品房的建设,然后让原本应该买保障性住房的老百姓自己掏钱去买商品房,政府拿了土地出让金后,再投资基础设施建设,把城市美化好后,再进行招商引资。而在建设的过程中,自然会产生众多就业岗位,就业问题得到缓解,就业率得到报障后,周边行业(比如钢筋水泥)就得到发展,就业人数多了,零售业生意就好做了,中国经济就得到。

3.我国房地产金融存在的问题

央行调查显示 目前我国房地产金融存在四大问题

3月中旬,中国人民银行研究局课题组调查显示,近6年来,虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上,房地产销售额也以每年超出27%的速度增长,但目前我国房地产金融存在四大问题。

中国人民银行研究局课题组指出,目前房地产金融存在的第一大问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等,商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

评点:对房地产人士而言,央行方面提出该观点,一点都不出人意料,该观点只是央行、银监会在房产信贷方面一贯指导思路的体现。

央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第二个问题是土地储备制度不完善,土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大,土地资产价值往往很高,因此,土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款,还款则主要依靠土地出让金。同时,土地储备属于政府行为,这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是,影响土地出让价格的因素很多,土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。

评点:央行行长周小川在2003年底的一次活动中曾公开表示,当前房地产行业在土地环节就存在一定的价格过高问题,而这极容易导致银行的贷款风险过高。

央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第三个问题是,个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前,我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%.但按照国际惯例,个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年,而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时,我国个人诚信系统尚未建立,商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。

评点:日前,银监会已公布了“商业银行房地产贷款风险管理指引”,并就该指引向社会各界征求意见,该指引中实际上已经开始透漏出监管当局对个人房贷业务的高度关注。

央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第四个问题是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展,在业务经营上容易产生急功近利的倾向。

4.为什么房地产问题经常引起金融问题

房地产业是经济的重要支柱。

虚高的价格使房地产业的GDP失真。虚高的价格与两因素相关。

一是土地的升值。因集中了的经济活动,如工业区域和城市的形成带来土地的稀缺,造成土地价格上升。

这种价格上升并未增加社会物质财富,土地还是那块土地,数量既未增加,也非质量提高,虚高的价格只是一种稀缺效应。大凡市场经济,都有这种由稀缺带来的虚假GDP。

不仅土地,还有短缺产品和刚出现的新技术产品,因价格虚高使GDP增加没有反映真实物质财富的增加。但在真正自由和有著充分竞争的市场经济中,绝大多数的短缺都会迅速消失。

由价格虚高带来GDP失真只是短暂和少量的。唯有垄断型经济特别是行政垄断型经济,才可能通过垄断价格使一个社会的GDP长期间的不能真实反映社会创造的物质财富。

中国土地由政府垄断,政府需通过土地的高价格来获取收入,使土地价格长期居高不下,这是中国房屋价格长期居高不下的第二个因素。房地产业因价格虚高带来的GDP失真,是中国总量GDP失真的一个重要来源。

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